Análisis del contrato de arrendamiento.
La palabra contrato es una institución social creada por normas, por tal motivo los contratos no son cosas que existen en el mundo de forma independiente, es decir deben su existencia al hombre y sin este perecerían. El contrato es una institución social creada por una comunidad, mediante normas, para cumplir primariamente con la función de regulación de intercambios económicos, estas normas permiten que de un acto de habla en condiciones y circunstancias específicas se cree un contrato, podemos encontrar su definición en los artículos 1495 del Código civil y 864 del Código de Comercio
En el contrato de arrendamiento ambas partes se obligan recíprocamente, es decir, el contrato es bilateral y su obligación es de hacer, teniendo que observar lo que cada parte da o hace en relación de equivalencia con lo que recibe, el contrato es oneroso conmutativo, sin exigirse para su perfeccionamiento alguna solemnidad ni la entrega de la cosa, es consensual, pues nace a la vida jurídica solamente con la voluntad de las partes a obligarse recíprocamente también es formal pues nace a la vida jurídica con la firma del acuerdo de voluntades que conste en un documento privado, es decir existen contratos de arrendamiento tanto formales como consensuales, también cabe decir que el contrato de arrendamiento es principal pues no depende su existencia de otro contrato. Este contrato se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, como ya es sabido el contrato de arrendamiento debe reunir unos requisitos especiales, para presumir su existencia y validez, con el fin de determinar su legalidad.
Este tipo contractual está presente en la legislación civil como en materia comercial, en materia civil existen varios tipos de objetos a contratar tales como los bienes muebles, los inmuebles rurales y los inmuebles de vivienda urbana (ley 820 de 2003) este último es de suma importancia, pues es el contrato de arrendamiento de tipo civil que se estudiara en el presente artículo, la ley 820 de 2003, trae su propia definición de contrato de arrendamiento de vivienda urbana que en conclusión no es diferente a la que nos trae el Código Civil, pero con la particularidad que está dirigida únicamente a la vivienda urbana usando los mismos términos gramaticales de don Andrés Bello con la única diferencia proviene del goce del inmueble urbano el cual puede ser total o parcial.
El arrendador como el arrendatario, son poseedores de obligaciones y derechos tanto en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como en el contrato de arrendamiento de local comercial, entregar la cosa arrendada, mantener la cosa en buen estado de funcionamiento, la obligación de saneamiento, evitar la perturbación y el derecho a obtener la restitución del local (este último en materia comercial) son obligaciones y derechos a cargo del arrendador, por el contrario, el uso y goce de la cosa arrendada, la conservación y entrega, pagar el precio, la renovación del contrato de arrendamiento, el derecho de preferencia (propio del área comercial), el derecho del arrendatario de subarrendar y el derecho de indemnización entre otros, son derechos y obligaciones encabeza del arrendatario, figuras que entraremos a analizar de groso modo y de manera general en el presente artículo.
Cesar Augusto Baquero Cruz.
