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La ley de financiamiento en el sector inmobiliario.

La famosa ley de financiamiento, que no es otra cosa que una reforma tributaria, se encuentra vigente y tiene sus efectos a partir del año gravable 2019. Por supuesto tiene apartes atinentes a todos los sectores, y modificaciones que afectan tanto a las personas naturales como jurídicas, no obstante, merece un capítulo especial de análisis, los impactos que la misma va a tener sobre el sector inmobiliario.

C&C Inversiones Inmobiliarias, como entidad especializada en la compra y venta de inmuebles, les presenta los cambios y modificaciones más relevantes, los cuales resumimos así:

1. Prohibición expresa de la sub-escrituración.

Práctica común y reiterada en el sector inmobiliario, era realizar un negocio de compraventa por el valor real y luego realizar la escritura por el valor catastral, todo con el fin de reducir costos notariales, impuestos registrables y por supuesto un menor valor en la futura ganancia ocasional.

Dicha situación era usual, sin embargo muchas de esas prácticas, si bien tenían un efecto práctico en la reducción de costos, por su mal diseño o uso de la figura, no tenía los efectos deseados en las declaraciones de renta, con aumentos patrimoniales sin justificar, ganancias ocasionales, dineros recibidos en efectivo que no se podían bancarizar y por supuesto inconsistencias de las declaraciones que podrían ser objeto de revisión de la autoridad tributaria.

El Estado, consciente de dicha problemática, ha pretendido que dicha práctica sea cada vez menos usada y que tanto como compradores y vendedores declaren y escrituren los inmuebles por el valor real de la operación, por supuesto, el avalúo catastral juega un papel preponderante en dicha situación y en ciudades como Bogotá, los valores catastrales son muy similares a los valores comerciales de los inmuebles, incluso en algunos casos, el mismo se encuentra superior a lo que comercialmente puede valer el predio.

Con dicha finalidad, se modificó el artículo 90 del Estatuto Tributario, y se consignó una disposición que expresamente señala:

En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán deflarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN para determinar el valor real de la transacción.

Por supuesto, se trata de una disposición que busca que las transacciones inmobiliarias, se hagan, reporten y tributen por los valores reales.

2. Limitación al pago en efectivo.

En la misma línea anterior, y con el ánimo de reforzar la prohibición de evitar las escrituraciones inferiores al valor real, igualmente se consagró una disposición que señala, que no harán parte del costo de los bienes raíces, aquellas sumas que no hayan sido desembolsadas a través de las entidades financieras.

Quiere decir lo anterior que para el comprador, una vez tenga el activo en su patrimonio, el costo del mismo, valor que puede ser objeto de una ganancia ocasional futura cuando lo enajene, sólo podrá ser formado por las sumas de dinero que hayan sido canceladas a través de entidades financieras, por lo que el pago en efectivo no es una buena opción.

3. Impuesto al consumo de bienes inmuebles.

En la anterior reforma tributaria del año 2016, se había creado el Iva a la venta de bienes inmuebles de determinado valor, a una tarifa especial del 5%.

Con la ley de financiamiento y a pesar de la gran resistencia que la medida generaba en el sector inmobiliario, por cuanto atenta contra la reactivación y crecimiento de un sector que ha estado muy estancado en los últimos años, se aprobó el impuesto al consumo en la venta de todo tipo de inmuebles, con una tarifa del 2% sobre el valor de la venta.

El impuesto se causa en la venta de inmueble cuyo valor supere las 26.800 Uvt, es decir, para el año 2019, la suma de $918.436.000. En ese caso, el sujeto pasivo u obligado es la persona que compre el inmueble y por supuesto será un sobrecosto en las transacciones inmobiliarias.

El impuesto debe ser pagado previo a la escrituración del inmueble, sin el pago del mismo el notario no podrá autorizar el otorgamiento de la escritura pública.

4. Retención en la fuente cuando el comprador sea persona jurídica.

En la generalidad de las transacciones inmobiliarias, el vendedor que fuere persona natural, al momento de la transacción es objeto de una retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la venta.

En el caso de que la venta la realice una persona jurídica y que el comprador también sea una persona jurídica, se impone la obligación al notario de protocolizar la retención que debe hacer el comprador al vendedor por concepto de la venta.

En nuestro concepto, dicha retención ya existía, la misma es por “otros ingresos” y puede tener una tarifa de hasta el 2.5% del valor de la venta y será un menor valor que recibirá el vendedor del inmueble en caso de ser persona jurídica.

La importancia de dicha inclusión, es que ahora el pago de la misma debe ser previo a la escritura pública y será requisito haber pagado la retención para poder otorgar la misma.

En C Y C INVERSIONES INMOBILIARIAS, conscientes de los retos que trae la novedad de la normas tributarias, tenemos un equipo especializado de asesores, que le orientaran en el proceso de enajenación de su inmueble para que a nivel comercial, legal y tributario se encuentre protegido y no tenga dolores de cabeza ni pague más impuestos de los que está obligado a asumir.

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